Fristlose Kündigung bei ungerechtfertigter Mietminderung möglich

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter auch dann
fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die
Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels mindert.
Die
Beklagten des zu Grunde liegenden Streitfalls sind Mieter eines
Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern
mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und
Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins teilten die
Kläger gegenüber den Beklagten mit, dass ihrer Ansicht nach für die
Schimmelbildung das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten
verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte
Bruttomiete für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 20 %. Die
Kläger kündigten daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin
aufgelaufenen Mietrückstands von mehr als zwei Monatsmieten fristlos.
Mit
ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen
Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das
Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit
Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel
verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die Beklagten
glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai
2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter
Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens
glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch
offenen Mietrückstand vollständig aus.
Auf die Berufung der Beklagten
hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den
Rechtsstreit über den Zahlungsanspruch übereinstimmend für erledigt
erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage
hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf
abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der
Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen
hätten.
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger
hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch im Rahmen des §
543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat,
wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine mildere
Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den
Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier
der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei
Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit
bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem
Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden
Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der
Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung
aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines
Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere
Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das
Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
Die
Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da
diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010
unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.
BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11