Keine Protokollpflicht für Mietminderung

Macht ein Mieter Mängel an der Mietsache geltend, muss er diese zwar genau beschreiben, bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen ist die Fertigung eines Protokolls jedoch nicht erforderlich.

Im konkreten Fall minderten die Beklagten die Miete, da im Haus durch regelmäßige Vermietung von Wohnungen an Touristen unter anderem erhebliche Lärmbelästigungen und Verschmutzungen im Treppenhaus auftreten.

Die Vermieterin kündigte nach mehreren Monaten die Wohnung wegen Zahlungsverzugs.

Die Vermietung von Wohnungen an Touristen und der damit verbundene ständige Wechsel von Mietparteien stellt zwar nicht generell einen Mietmangel dar, jedoch können die damit in Zusammenhang stehenden Auswirkungen einen Minderungsgrund darstellen, wenn dadurch die Sozialadäquanz überschritten wird.

Der BGH sah vorliegend einen solchen Fall als gegeben an, die Miete war dadurch bereits kraft Gesetz vermindert, da die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache durch stetig wiederkehrende Beeinträchtigung wie Lärm und Verschmutzung gemindert ist.

Die Fertigung eines Protokolls, in dem minutiös die Beeinträchtigungen festgehalten sind, bedarf es entgegen der jahrelangen Rechtsprechung nicht, vielmehr ist ausreichend, wenn der Mieter eine grundsätzliche Beschreibung, aus der sich die Art der Beeinträchtigung ergibt, zu welchen Tageszeiten sie auftritt und über welchen Zeitraum sie sich erstreckt.

BGH ; Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11