Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Die Beklagten des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 Euro pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 Euro (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 Euro fristlos.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11

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Versicherten müssen die in Auszahlungsplänen versprochenen Gelder ausgezahlt werden

Versicherten müssen die in Auszahlungsplänen versprochenen Gelder ausgezahlt werden

Der Bundesgerichtshof hatte in mehreren Verfahren darüber zu entscheiden, welche Ansprüche Versicherungsnehmern des englischen Lebensversicherers Clerical Medical Investment Ltd. zustehen, bei dem sie in den Jahren 2001 und 2002 kreditfinanzierte Lebensversicherungsverträge des Produkttyps „Wealthmaster Noble“ abgeschlossen hatten.

Bei den anteilsgebundenen Lebensversicherungen haben die Kläger gegen Zahlung eines Einmalbetrags Anteile an einem „Pool mit garantiertem Wertzuwachs“, dem „Euro-Pool 2000EINS“ erworben. Nachdem der Wertzuwachs der den Klägern zugeteilten Poolanteilen in der Folgezeit nicht ausreichte, um die zunächst getätigten Auszahlungen in vollem Umfang zu decken, reduzierte die Beklagte unter Berufung auf ihre Versicherungsbedingungen die Anzahl der den Klägern zugewiesenen Anteile und damit den jährlich mitgeteilten Vertragswert.

Die Kläger verfolgen in erster Linie Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit den Vertragsabschlüssen. Sie berufen sich u.a. darauf, dass die Beklagte mit unrealistischen Renditeerwartungen geworben habe bzw. durch ihre Untervermittler habe werben lassen, und verlangen Ersatz des ihnen durch Abschluss der Verträge entstandenen Vertrauensschadens, insbesondere Freistellung von den Verbindlichkeiten aus den damit zusammenhängenden Darlehensverträgen. Hilfsweise begehren sie die Erfüllung des Auszahlungsplans ohne Rücknahme von Anteilen.

In der Vorinstanz hat das Oberlandesgericht Stuttgart in beiden Verfahren die Beklagte jeweils zur Erfüllung des in den Versicherungsscheinen festgelegten Auszahlungsplans verurteilt. Die primär geltend gemachten Schadensersatzansprüche hat es im Hinblick auf das Bestehen dieser Erfüllungsansprüche abgewiesen.

Auf die Revisionen der Parteien hat der Bundesgerichtshof die Berufungsurteile aufgehoben und die Sachen zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Hierfür waren im Wesentlichen folgende Gründe maßgebend: Auf Grundlage der schriftlichen Vertragsunterlagen ist anzunehmen, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Erfüllung der in den Versicherungsscheinen vorgesehenen Auszahlungspläne nicht unter dem Vorbehalt einer ausreichenden Kapitaldeckung steht. Die objektive Auslegung der in die Verträge einbezogenen Policenbedingungen der Beklagten ergibt keine wirksame Einschränkung dieser Verpflichtung. Die vom Oberlandesgericht Stuttgart insoweit ausgesprochenen Verurteilungen konnten nur deshalb nicht bestehen bleiben, weil dieses dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten, dass die Parteien den fraglichen Klauseln aufgrund entsprechender Erläuterungen des Vermittlers beim Vertragsabschluss übereinstimmend ein von dem Ergebnis objektiver Auslegung abweichendes Verständnis beigelegt hätten, nicht nachgegangen war. Insoweit bedarf es weiterer Feststellungen.

Weiter hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche nicht allein wegen des Bestehens der vorstehend genannten Auszahlungsansprüche abgewiesen werden durften. Insoweit ist es für einen Schaden ausreichend, dass der abgeschlossene Vertrag sich für die Kläger auch ungeachtet bestehender Erfüllungsansprüche als wirtschaftlich nachteilig darstellt, weil er sie – u.a. aufgrund der eingegangenen Darlehensverpflichtungen – in ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit beeinträchtigt und ihren Anlagezielen nicht entspricht.

Zu den Schadensersatzansprüchen hat der Senat ferner ausgeführt, dass der Abschluss der Lebensversicherung „Wealthmaster Noble“ sich bei wirtschaftlicher Betrachtung in erster Linie als ein Anlagegeschäft darstellt, weshalb die Beklagte wie bei sonstigen Anlagegeschäften auch verpflichtet war, die Kläger bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen vollständig über alle Umstände zu informieren, die für ihren Anlageentschluss von besonderer Bedeutung waren. In diesem Rahmen muss die Beklagte sich nach § 278 BGB das Handeln und die Erklärungen der tätig gewordenen Untervermittler zurechnen lassen, da sie im Rahmen eines so genannten Strukturvertriebs die mit dem Vertrieb der Lebensversicherung in Deutschland verbundenen Aufgaben selbständigen Vermittlern überlassen hat.

Die bestehenden Aufklärungspflichten hat die Beklagte nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt vor allem dadurch verletzt, dass sie den Klägern ein unzutreffendes, zu positives Bild der zu erwartenden Rendite gegeben hat. Den Klägern wurden Musterberechnungen übergeben, die auf einer Renditeprognose von 8,5 % basieren, obwohl die Beklagte selbst nur eine Rendite von 6 % als realistisch angesehen hat, was in den Hinweisen zu den Musterberechnungen nicht ausreichend deutlich kenntlich gemacht ist.

Des Weiteren war die Beklagte zu einer verständlichen Information darüber verpflichtet, dass sie im Rahmen des von ihr praktizierten Glättungsverfahrens („smoothing“) nach eigenem Ermessen darüber entscheidet, in welcher Höhe eine tatsächlich erzielte Rendite an die Versicherungsnehmer weitergeben wird und in welcher Höhe sie in Reserven fließt. Sie musste ferner darüber aufklären, dass die mit den Beiträgen der Kläger gebildeten Reserven auch zur Erfüllung der Garantieansprüche der Anleger anderer Pools verwendet werden können (Problem der Quersubventionierung).

Die in den Policenbedingungen enthaltenen Regelungen zur „Marktpreisanpassung“ hat der Senat für unwirksam erachtet, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoßen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2012
– IV ZR 122/11, IV ZR 151/11, IV ZR 164/11, IV ZR 271/11 und IV ZR 286/11 –

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Rückzahlung von Schulungskosten bei Kündigung durch Arbeitnehmer

Rückzahlung von Schulungskosten bei Kündigung durch Arbeitnehmer

Sieht eine Klausel im Arbeitsvertrag vor, dass im Falle der Eigenkündigung des Arbeitnehmers die Kosten für Schulungen zurück zu zahlen sind, dann ist diese Klausel nur dann wirksam, wenn darin ausdrücklich Kündigungen ausgenommen sind, die in der Sphäre des Arbeitgebers liegen.

Im konkreten Fall hat der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer die Ausbildung zum Triebwagenführer bezahlt. Der Arbeitsvertrag sah in einer formularmäßigen Klausel vor, dass der Arbeitnehmer anteilig Kosten hierfür zurück zu zahlen habe, wenn er das Arbeitsverhältnis vor Ablauf von zwei Jahren nach Beendigung der Ausbildung kündigt.

Nachdem der Arbeitnehmer innerhalb von diesen zwei Jahren kündigte, wurde der vom Arbeitgeber auf anteilige Rückzahlung verklagt. Das Bundesarbeitsgericht sah die Klage als unbegründet an.

In der getroffenen Vereinbarung wurde nicht dahingehend differenziert, auf welchem Grund die Kündigung des Arbeitnehmers beruht. So ist es nach BAG nicht zulässig, die Rückzahlungspflicht lediglich an die Kündigung des Arbeitnehmers zu knüpfen. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, diese Kosten an die Betriebstreue des Arbeitnehmers zu knüpfen, jedoch muss auch die eigene Vertragstreue des Arbeitgebers in die Kündigungsmotive des Arbeitnehmers im Wege der Gesamtbetrachtung einbezogen werden können. Dies hatte die streitgegenständliche Klausel nicht vorgesehen, so dass die Zahlungsklage abzuweisen war.

BAG, Urteil vom 13.12.2011, Az. AZR 791/09

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Keine Protokollpflicht für Mietminderung

Keine Protokollpflicht für Mietminderung

Macht ein Mieter Mängel an der Mietsache geltend, muss er diese zwar genau beschreiben, bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen ist die Fertigung eines Protokolls jedoch nicht erforderlich.

Im konkreten Fall minderten die Beklagten die Miete, da im Haus durch regelmäßige Vermietung von Wohnungen an Touristen unter anderem erhebliche Lärmbelästigungen und Verschmutzungen im Treppenhaus auftreten.

Die Vermieterin kündigte nach mehreren Monaten die Wohnung wegen Zahlungsverzugs.

Die Vermietung von Wohnungen an Touristen und der damit verbundene ständige Wechsel von Mietparteien stellt zwar nicht generell einen Mietmangel dar, jedoch können die damit in Zusammenhang stehenden Auswirkungen einen Minderungsgrund darstellen, wenn dadurch die Sozialadäquanz überschritten wird.

Der BGH sah vorliegend einen solchen Fall als gegeben an, die Miete war dadurch bereits kraft Gesetz vermindert, da die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache durch stetig wiederkehrende Beeinträchtigung wie Lärm und Verschmutzung gemindert ist.

Die Fertigung eines Protokolls, in dem minutiös die Beeinträchtigungen festgehalten sind, bedarf es entgegen der jahrelangen Rechtsprechung nicht, vielmehr ist ausreichend, wenn der Mieter eine grundsätzliche Beschreibung, aus der sich die Art der Beeinträchtigung ergibt, zu welchen Tageszeiten sie auftritt und über welchen Zeitraum sie sich erstreckt.

BGH ; Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11

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Wohnungsfotografien müssen nicht geduldet werden

Wohnungsfotografien müssen nicht geduldet werden

Vermieter haben nach Kündigung des Mietvertrags keinen Anspruch darauf, von der noch bewohnten Wohnung Fotos zu machen. Dies verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters.

In dem vor dem LG Frankenthal verhandelten Fall hatten die Mieter den Mietvertrag gekündigt. Noch vor deren Auszug wollte die Vermieterin während eines Maklerbesuchs Fotos von der Wohnung fertigen. Die Bilder sollten dann möglichen Interessenten zugänglich gemacht werden. Hiergegen wendeten sich die Mieter.

Das LG Frankenthal entschied, dass der Vermieter zwar – auch während des noch bestehenden Mietverhältnisses – das Recht hat, Schäden der Wohnung fotografisch zu dokumentieren, nicht aber Fotos von der Wohnung zu fertigen, um sie möglichen Mietinteressenten zur Verfügung zu stellen.

LG Frankenthal, Az. 2 S 218/09

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Abgeltungsklausel für Überstunden kann unwirksam sein

Eine Klausel im Arbeitsvertrag, wodurch der Arbeitnehmer bei betrieblichem Erfordernis zu Mehrarbeit verpflichtet ist, kann unwirksam sein. Der Arbeitnehmer hat in einem solchen Fall Anspruch auf die „übliche“ Vergütung, wenn die Mehrarbeit den Umständen nach nur gegen zusätzliche Vergütung zu erwarten ist. Eine objektive Vergütungserwartung ist in der Regel gegeben, wenn der Arbeitnehmer jedenfalls kein herausgehobenes Gehalt erhält.

Im vorliegenden Fall war der Arbeitnehmer bei einer Spedition als Lagerleiter beschäftigt. Sein Arbeitsvertrag sah eine 42- Stunden- Woche vor bei einem Gehalt von € 1.800,- (brutto). Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlangte er für die Jahre 2006 bis 2008 insgesamt 968 Überstunden ausbezahlt.

Das Bundesarbeitsgericht entschied, dass die Klausel, wonach die Vergütung von Mehrarbeit ausgeschlossen ist, gegen das Transparenzgebot verstößt. Der Arbeitsvertrag lässt aus Sicht eines verständigen Arbeitnehmers nicht erkennen, welche Arbeitsleistung für das regelmäßige Bruttoentgelt geschuldet ist. Er konnte bei Vertragsschluss nicht erkennen, was auf ihn zukomme.

Da auf Grund der Unwirksamkeit dieser Klausel eine Vergütungsregelung für Überstunden fehlt, ist seine geleistete Mehrarbeit zusätzlich zu vergüten, wenn dies den Umständen nach zu erwarten ist.

Eine entsprechende, objektive Vergütungserwartung ist jedenfalls dann zu erwarten, wenn das Gehalt des Arbeitnehmers nicht herausgehoben ist.

Insofern war im Rechtsstreit dem Arbeitnehmer der Vergütungsanspruch für die geleisteten Überstunden zuzusprechen.

BAG, Urteil vom 22.02.2012, PM Nr. 16/12

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Erbschaft mindert Hartz IV-Bezüge

Erbt ein Hartz IV-Empfänger ein Vermögen, dann ist dieses als Einkommen zu behandeln. Die Erbschaft ist daher auf die Leistungsbezüge anzurechnen.

Das Bundessozialgericht hat die Klage einer Hartz IV-Empfängerin abgewiesen. Diese hat eine Eigentumswohnung geerbt, der Verkaufserlös wurde auf die Hartz IV-Bezüge angerechnet, so dass die Leistungen ausgesetzt wurden.

BSG B 14 AS 01/11 R

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Garage kündbar

Zwar kann eine Garage nicht gesondert gekündigt werden, wenn diese Bestandteil eines einheitlich geschlossenen Wohnungsmietvertrages ist. Haben Vermieter und Mieter aber getrennte Mietverträge, jeweils über die Wohnung und die Garage geschlossen, ist die Garage gesondert kündbar.

Der BGH hat entschieden, dass bei zwei getrennt geschlossenen Verträgen die Vermutung dafür spricht, dass es sich um rechtlich selbständige Vereinbarungen handelt.

BGH VIII ZR 10/11

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